メールマガジン『アパート・マンションオーナーの節税作戦』8号

Vol.008 2006/08/18━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■□■　アパート・マンションオーナーの節税作戦　■□■
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＡＩＣ税理士法人　金崎定男

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そろそろ夏休みも終わりに近づいています。みなさんのお休みももう終わっちゃった頃ではないでしょうか？まだまだ暑い日が続きますが、お休みボケを返上してがんばりましょう。

本日はいつもの不動産所得の計算から少しはなれて譲渡所得の計算についてお話したいと思います。

アパートマンションオーナーで不動産所得のある方は、その投資物件を売却されることもあるかと思います。不動産売却時には不動産所得としてではなく、譲渡所得として申告しなければなりません。

そこで、第８回目のテーマは、「投資物件売却時の税金」についてです。

まず、譲渡所得について簡単にご紹介します。譲渡所得とは、資産の譲渡による所得をいいます。（棚卸資産(商品)や金銭債権等の譲渡は除く。）

特に不動産（土地等・建物等）の譲渡による譲渡所得は、他の所得（給与所得や不動産所得等）と分離して課税されます。一般に分離譲渡所得と言われているものです。

それでは少し、分離譲渡所得の計算方法についてお話します。分離譲渡所得は譲渡資産の所有期間によって、税率が異なります。

具体的には売却された資産が長期所有（所有期間５年超）であったか、短期所有（所有期間５年以下）であったかにより異なります。

長期譲渡所得については、譲渡益の15％の所得税及び５％の住民税がかかり、短期譲渡所得については、譲渡益の30％の所得税及び９％の住民税がかかります。

この場合における所有期間は、売った年の１月１日現在で判定します。買った日から売った日まで（実際の保有期間）とは異なりますのでご注意ください。

では計算方法です。
譲渡所得＝総収入金額－必要経費(取得費＋譲渡費用)　で計算されます。

【総収入金額】
総収入金額とは、売却代金(譲渡価額)のことです。
売却時に譲受人から固定資産税を受取った場合はその金額を加算した金額になります。

【取得費】
取得費とは、売却物件の取得時に要した費用からその資産の償却費相当額を差し引いたものです。
取得時に要した費用とは、取得価額、取得の際に支払った仲介手数料、登記費用、譲渡人に支払った固定資産税などです。
償却費相当額とは、毎年の不動産所得の計算上、必要経費に算入された減価償却費の累計額となります。

【譲渡費用】
譲渡費用とは、譲渡のために要した費用であり、譲渡の際、不動産業者に支払った仲介手数料や譲渡のために賃借人に支払った立ち退き料（支払った場合のみ）などです。

以上、簡単でしたがご理解いただけましたでしょうか。

ご参考までに、土地や建物等に係る譲渡所得が赤字の場合も他の所得とは合算（相殺）されませんのでご注意ください。

今回のご説明の内容に関連するＱ＆Ａについては、以下のサイトもご参考にしてください。
http://www.aictax.com/chiebukuro/qa_zeimu/zeimu_2-6.html
http://www.aictax.com/chiebukuro/qa_zeimu/zeimu_2-7.html
http://www.aictax.com/chiebukuro/qa_zeimu/zeimu_2-8.html

今後、原則として、第１金曜日、第３金曜日に発行いたします。
ご期待ください。

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【編集責任者】金崎定男

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