メールマガジン『アパート・マンションオーナーの節税作戦』6号

Vol.006 2006/07/21━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■□■　アパート・マンションオーナーの節税作戦　■□■
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＡＩＣ税理士法人　金崎定男

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こんにちは。
今日から２回にわたって不動産所得の計算上必要不可欠な収入金額についてご紹介したいと思います。
そこで、第６回目のテーマは、「収入金額とは」です。

まずは簡単に、収入金額とはお客様から受取った家賃や地代などです。これは当たり前ですよね。

そこで問題となるのが敷金や保証金の処理、共益費の処理などです。

収入金額に該当するかどうかは単なる名称（敷金だから。共益費だから。）ではなくて、実質で判断します。

では実質で判断とは？？？
具体的に収入金額とは、お客様から不動産賃貸の対価として受取り、二度と返還しない金銭ということです。

では、事例を挙げて少しご紹介します

１）敷金（保証金）

一般的に敷金とは家賃の未払いや賃借物件に損傷等を与えた場合の修繕費や損害賠償金等の債務を保証するために預り、借主の退去の際にそれらと相殺して返還するものです。

ここでポイントとなるのは将来返還することを予定している金銭だということです。従って、このような敷金は預り金となり収入金額とはなりません。

しかし、一部地域ではあらかじめ契約において、解約等精算時において敷金の一部を返還しない旨を定める敷引契約といった取引慣行のあるところもあります。

この場合、初めから返還しない旨を定められた敷金の一部は預り金ではなく収入金額となります。

２）礼金（権利金）

返還する場合は預り金となりますが、一般的には賃貸借契約締結の謝礼として受取る金銭であり、返還されないものなので収入金額になります。更新料についても同様です。

３）共益費

共益費には２通りの性質があります。

まず１つ目。毎月定額で水道光熱費負担分等を受取る場合です。
２つ目は、毎月それぞれの水道光熱費の実費負担分を家賃と同時に受取る場合です。

前者は借主がどれだけ水道や電気を使っても同じ金額を徴収するというものであり、受取った共益費を収入金額に計上し、実際に支払う水道光熱費を必要経費として処理することになります。

後者は名目は共益費でも単なる立替払いです。よって、不動産所得の計算には一切関係しません。（収入金額にも必要経費にも何も計上しません。）

以上のように一言で収入金額といってもいろいろです。
原則は上記のとおりですが、どうしても処理に迷われた時は税務署等にご相談されることをおすすめします。

今回のご説明の内容に関連するＱ＆Ａについては、以下のサイトもご参考にしてください。
http://www.aictax.com/chiebukuro/qa_zeimu/zeimu_2-1.html
http://www.aictax.com/chiebukuro/qa_zeimu/zeimu_2-2.html
http://www.aictax.com/chiebukuro/qa_zeimu/zeimu_2-3.html