メールマガジン『アパート・マンションオーナーの節税作戦』16号

Vol.016 2006/12/15━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■□■　アパート・マンションオーナーの節税作戦　■□■
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＡＩＣ税理士法人　金崎定男

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こんにちは。早いもので本年最後のメルマガとなりました。
第16回目まで読んでいただき本当にありがとうございます。そして来年もどうぞよろしくお願いします。

さて、第16回目のテーマは「修繕費？それとも資本的支出？」です。

アパート・マンションのオーナーさんが賃貸している物件の壁紙の張替え、又は建物の塗装の塗り直しや鍵の交換などをした場合の取扱いについてお話したいと思います。

その支出した費用が修繕費として全額経費にできるのか、減価償却資産となるのかが論点となります。

そもそも、修繕費・資本的支出の意味は？

《修繕費とは…》
・通常の維持管理および損壊した場合の原状回復費用
（例えば、建物の塗装の塗り直し費用、鍵交換費用、災害により損壊した建物の原状回復費用など）

《資本的支出とは…》
・固定資産の使用可能期間の延長をもたらすもの
・固定資産の価値増加をもたらすもの
（例えば、建物への避難階段の取り付け、用途変更のための模様替え、改造など）

上記のような具体例はあくまで例示にすぎず、現実には判断に迷うケースが多いと思います。

そこで実務的には、通常、次の形式基準で判定します。

１．支出額が20万円未満の場合…修繕費(資本的支出に該当しても)
↓
２．おおむね3年以内の周期で行うもの…修繕費
↓
３．明らかに資産の価値を高めるもの…資本的支出
↓
４．支出金額が60万円未満又は前年末の取得価額の10%以下…修繕費
↓
５．支出金額の30%と前年末の取得価額の10%…少ない金額：修繕費
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　残額：資本的支出

この表にあてはめて、資本的支出になると減価償却が必要になり、支出額全額をその年の必要経費にすることはできなくなります。

今回のご説明の内容に関連するＱ＆Ａについては、以下のサイトもご参考にしてください。
http://www.aictax.com/chiebukuro/qa_zeimu/zeimu_3-14.html
http://www.aictax.com/chiebukuro/qa_zeimu/zeimu_3-13.html

今後、原則として、第１金曜日、第３金曜日に発行いたします。
ご期待ください。

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